近日来，网上关于房租能否减免展开了各种热烈的讨论，房东、租客各自烦恼，浙江某房东在网上发帖称：“交房租的日子到了，租客不愿意交，说要免一个月，我也有房贷啊，现在说要退租，这段时间的损失，我该怎么办”；也有租客网友称是刚上班的毕业生，但因疫情在老家，在工作地租住的房子未住，能要求免租几天或者降低房费吗？甚至一些中小微企业，本就受疫情影响，不能复工复产，而厂房、办公室、商铺等生产经营场地早已租赁，无法开工的同时还要承担巨大租赁成本，经营举步维艰。 新型冠状病毒突然来袭、来势汹汹，举国上下共克难关，为了有效遏制病毒传播，防控措施不断推进，对经济社会运行必然产生巨大影响，以租赁合同为载体的各类市场主体之间，其权力义务和经济利益也会随之产生争议，疫情期间房租该不该减免，便是普遍存在且大家都关心的问题之一。 疫情防控的特殊时期，房租该不该减免、如何减免、租赁能否解除、退租等问题，具体分析如下，仅供大家参考： 房屋租赁系民事合同的一种，是平等的民事主体间协商一致，在公平、自愿的基础上签订或口头约定的合同。疫情期间房租减免、退租等问题，说白了就是租赁合同能否延迟或部分履行、甚至解除的法律问题，既然是民事合同，我们认为房租能否减免、合同能否解除还要根据合同具体约定和客观事实，具体分析疫情是否实际、直接影响和阻碍了合同的履行。 第一：如果疫情直接影响房屋的使用功能，使得房屋所在区域依法被封锁的，如政府明令禁止开业的区域或场所，包括电影院、KTV、餐饮业、健身房等聚集型活动场所，还有一些因疫情封锁（比如武汉），而无法返回出租房的承租客等，这些情形使得承租方无法正常使用房屋，这些房屋的利用功能因疫情的影响而大大降低，直接影响了承租方的利益。在这种情况下，可以依据我国《民法通则》及《合同法》规定的公平原则、不可抗力、情势变更等原则，主张相应地减免部分房租或解除合同。如因不可抗力提出主张，还应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第二：如果疫情并未直接影响房屋的使用功能，如非封锁、限制的区域及行业、未受疫情影响的住宅、仓库等，并不因疫情而影响合同的履行，虽部分经营性场所因疫情的影响也经营困难，但并未影响到对租赁房屋的使用，故而，不能依据相应地原则主张减免房租及解除合同。 法条依据： 《民法通则》第6条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《合同法》第117条 ：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《合同法司法解释二》第26条：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 从法律条文可以看出，立法本意在于维持民事主体间的利益均衡，新冠肺炎的发生是每个人都不愿看到的，对每个人来说都或多或少有影响。在此，我们建议：在疫情防控的特殊时期，房东与租客都能将心比心、推己及人，设身处地地为对方着想，心平气和地协商解决争议，这样地事例在现实中也比比皆是，比如从中央至地方均出台各项政策减免房租以支持中小微企业复工复产、青岛187个好房东减免房租和物业费1.6亿元上热搜等等，都体现出了大国气度。 《山西省应对疫情支持中小企业共渡难关的若干措施》第二条支持措施的第（四）项规定：对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免收2020年2月、3月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决，属地政府也可采取适当方式给予补贴。 本文作者：山西金贝（临汾）律师事务所刘晓京律师
刘晓京，中国民主同盟盟员，执业于山西金贝（临汾）律师事务所，有四年公司法务工作经历，。主要专注民商事及劳动、公司等法律领域，以专业、耐心著称，执业以来办理了大量婚姻家事、劳动工伤、刑辩、交通事故等案件，积累了独特见解及经验。 |
